证券时报：要命的炒房“极致杠杆术”

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人们千方百计寻找财富，房地产投资在中国受到青睐。聪明人从他们身上看到机会，聪明人教人们赚钱。他们使用“极端杠杆”向南方出售捷径，并通过借钱赚钱来实现金融自由。

最近，深圳的一位房地产投机者魏晶摔倒了，她买的房子被债权人送上法庭拍卖。导致卫静翻船的只是深圳临时出台的一项新政策:抵押贷款必须在6个月之后才能申请经营贷款。

这使得魏晶的资金链收紧至断裂。按照原来的计划，她在深圳找了个人结婚，交了社保，又找了朋友和亲戚来补足首付。她没有去银行申请抵押贷款，而是找了一家小贷款公司借钱一次性还清所有的房款。小额贷款公司的利率相对较高。最初的计划是用经营性贷款来代替房子，这样就可以使用低息贷款。这是深圳商业贷款试图进入住房市场的罕见案例。

48岁的魏静以卖螃蟹为生，她的网名是“螃蟹姐姐”。她之所以在深圳买了一套房子，并有一系列的专业计划，都是靠“老人”的指导。

这位高官就是深宅理论，而深宅理论就是互联网的大V，鼓吹房价会永远上涨。他认为，“房价将平均每年上涨15%，五年内翻一番，这在大多数二线城市很容易实现。”所以知道如何投资房地产的人是富有的。在60万元的统一价格下，许多城市不必等上20年。”。

年增长率为15%，年抵押贷款利率为5%，就有10%的收入。如果你借1000万元，年收入将是100万元。然而，年收入100万元的工作并不容易找到，它只能在一些大企业或专业技能达到，或者如果你开了一家公司，你可能一年能赚几百万。

能有这个机会和能力的人很少，但是能借钱买房的人很多。前者具有高阈值，而后者具有低阈值。沈说，“每个人都可以买房子，直到经济自由”给了普通人很大的希望。在神话，普通人很难不被各种不断上涨的房价和投资所诱惑，比如“两年内30万元将变成200万元”，“半年内一个大学生将在深圳购买1000万套房产。”为了在房地产投机中赚钱，教沈“极端杠杆”，也就是他想尽一切办法借钱让。

魏晶加入了深圳房管局的“摇篮计划”，开始了买房之旅。这个计划的名字很有想象力。似乎如果你把它摇在摇篮里，你就能摇出一个光明的未来。

深圳的房价持续上涨也给了很多人勇气。现在，在城市的一个好地段，很多房地产已经涨到每平方米10万元。20年前，很少有人有眼光认为现在的房价这么高，所以沈喊60万元也不算太不可思议。

每平方米60万元意味着一套60平方米的房子需要3600万元，这大约是目前香港套房价格的三倍。香港激发了房地产投机者，他们的勇气不仅限于香港。事实上，世界上许多国家的房价都有适度上涨，欧洲国家的房价一直保持稳定，而许多国家的房价却没有上涨。

房价上涨了15%，这确实需要想象力。巴菲特的投资非常严格，他的年收入只有20%以上。

房地产高杠杆投资的风险在于，即使房价不涨不跌，房地产投机者也无力支撑。一年1000万元的贷款，按揭利息是50万元。如果没有收入，就像沈说的那样，现金流可能会马上枯竭。如果房价下跌，房地产投机者将很快无法行动。好的情况是资产归零，坏的情况是亲戚朋友成为债权人。高杠杆投资者抵御风险的能力非常弱，房价可能稍后会再次上涨，但这与投资者无关。到时候，不是借钱赚钱，而是杀鸡取卵。

申声称通过房地产投机实现了金融自由，但现在他教人们通过房地产投机赚钱，因为不工作很无聊，这意味着孔子不像其他人一样快乐。在他的模式中，赚钱很简单。在一个超级房地产上涨周期中，所有决心多看的人都赚了钱。因此，网上有很多粉丝。

就像股票市场上涨时会有无数伟大的神灵一样，房价上涨时也会有无数伟大的神灵。这些伟大的神通常有很强的吸引力，在房价下跌之前，伟大的神的黄金身体还没有被打破。然而，商品是有价格的，但价格有起有落，有起有落也有得有失。有些人能抚平过去，而另一些人却跌入起伏之中，难以翻身。

赚钱的时候，我们彼此都很开心。如果我们大面积亏损，风险将转移到银行、政府和公众身上。这与2008年美国金融危机的原因相同:当时，美国实施宽松的信贷政策，帮助中等收入群体拥有住房，而这一群体在房价下跌后将风险转移给银行和金融机构。

一些人兜售房地产投机的炼金术，这实际上是个人财富的收集。少数人的高杠杆涉及少量资金。如果有人成批“授课”，这是一个不可忽视的风险。